三四线城市房价稳中向好空间有限

2019-12-12 09:15 来源:未知

摘要:三、四线城市住房价格近期没有明显变化,投资型需求的购房意愿并不强烈 投资买房,现在是好时机吗? (热点聚焦稳健去库存(下)) 本报记者 欧阳洁 吴秋余 《 人民日报 》( 2016年04月18日 18 版) 前期回顾 年初以来,在去库存过程中,国家出台了一系列刺...

年初以来,在“去库存”过程中,国家出台了一系列刺激房地产销售的政策,带动房地产市场逐步回暖。财经纵横版聚焦“去库存”新迹象、新问题,推出系 列报道“稳健去库存”,记者分赴不同省份的多个城市进行实地调研,为“去库存”建言献策。其中,3月28日《叫停首付贷,真能落地吗?》,解析了首付贷的 操作过程,直击相关风险;4月11日《举家进城,“房”门能否再宽点?》报道了三、四线城市农民工等有购房刚性需求群体的买房难处,引起相关各方关注。

  三、四线城市住房价格近期没有明显变化,投资型需求的购房意愿并不强烈

三、四线城市的投资型购房热情高吗?

  投资买房,现在是好时机吗? (热点聚焦·稳健去库存(下))

最近几年房价相对稳定,近来市场虽有回暖,但房价上升空间仍有限,大部分购房者以自住为主,住宅领域投资型需求较少

  本报记者 欧阳洁 吴秋余

尹晴是湖南省株洲市一名中学教师,在株洲拥有3套住房。除了自住房以外,一套用来出租,一套闲置,打算等价格上涨一点后就卖掉。

  《 人民日报 》( 2016年04月18日 18 版)

尹晴告诉记者:“现在房子出租挺麻烦的,各种琐事一堆,租金没多少,还不够啰嗦的。今天的房价跟5年前的水平差不多,照着这个上涨幅度,房子没有太大的投资价值,租金也不高,投资收益率低,购房出租的投资者越来越少了。”

  前期回顾

尹晴曾经也想投资一个门店,但后来不了了之。“电商这么发达,实体店面的需求减少,商铺也不好出租,要不就是租完了收不回租金。对我们来说,不管政策怎么变,新的需求不太大了。现在的状态是,有购房能力的人没购房需求,能力不够的又恰恰有刚需。”

  年初以来,在“去库存”过程中,国家出台了一系列刺激房地产销售的政策,带动房地产市场逐步回暖。财经纵横版聚焦“去库存”新迹象、新问题,推出系列报道“稳健去库存”,记者分赴不同省份的多个城市进行实地调研,为“去库存”建言献策。其中,3月28日《叫停首付贷,真能落地吗?》,解析了首付贷的操作过程,直击相关风险;4月11日《举家进城,“房”门能否再宽点?》报道了三、四线城市农民工等有购房刚性需求群体的买房难处,引起相关各方关注。

在株洲,像尹晴这样的本地人不少。近年三、四线城市房价止步不前,浇灭了居民的投资热情。

  三、四线城市的投资型购房热情高吗?

建设银行株洲分行行长贺涛分析,激活购房者投资型购房的最大驱动力就是房价大幅上涨,其次是房屋租售比的高低。今年1—2月,株洲城区商品房成交均价为4905元/ 平方米,较年初增长7.86%,其中商品房住房成交均价4275元/平方米,增长2.88%,由于目前株洲市城区房价总体不高,自上世纪90年代中期住房 私有化以来,株洲住房均价平均每年上涨不足200元/平方米,全市商品房住房的租售比为1∶330左右,导致这些年株洲城区住宅的购房者以刚需及改善性需 求居多,购房者投资型购房的意愿不强烈。

  最近几年房价相对稳定,近来市场虽有回暖,但房价上升空间仍有限,大部分购房者以自住为主,住宅领域投资型需求较少

记者在多地调查后发现,正是由于房价相对稳定,普通购房者对房价的关注度并不高,当前经济面临下行压力,收入提高程度较慢,投资回报率不高,市场上的购房多是刚需和首次改善型需求释放,大部分购房者买房以自住为主,住宅领域投资型需求较少。

  尹晴是湖南省株洲市一名中学教师,在株洲拥有3套住房。除了自住房以外,一套用来出租,一套闲置,打算等价格上涨一点后就卖掉。

从目前的热销住房户型也能看出投资需求下滑:

  尹晴告诉记者:“现在房子出租挺麻烦的,各种琐事一堆,租金没多少,还不够啰嗦的。今天的房价跟5年前的水平差不多,照着这个上涨幅度,房子没有太大的投资价值,租金也不高,投资收益率低,购房出租的投资者越来越少了。”

株洲中房投资有限责任公司营销总监袁江说,一般来讲,120—130平方米的中大型房子卖得好,这部分需求多数是改善型。从2015年开 始,90—144平方米的户型最畅销,销量同比增长21.5%,144平方米以上的大户型销量同比增长21.8%。“说明房子越买越大,投资用的小户型销 量越来越少,投资需求下降,从全市来看,投资型购房的比例在5%—10%。”

  尹晴曾经也想投资一个门店,但后来不了了之。“电商这么发达,实体店面的需求减少,商铺也不好出租,要不就是租完了收不回租金。对我们来说,不管政策怎么变,新的需求不太大了。现在的状态是,有购房能力的人没购房需求,能力不够的又恰恰有刚需。”

年初以来,三、四线城市房地产市场虽现火爆,但住房价格没明显变化。浦发银行(17.890, 0.09, 0.51%)长沙分行公司银行业务管理部高级经理张琦说:“2015年下半年以来,尤其是今年春节后,市场成交快速上升并持续创造新高,但是在去库存的压力下,价格难以出现大幅反弹,上升空间有限。”

  在株洲,像尹晴这样的本地人不少。近年三、四线城市房价止步不前,浇灭了居民的投资热情。

相比之下,二线城市的投资性购房就更有吸引力。在武汉市汉南区,知名房企碧桂园开发的楼盘项目,以低密度的花园洋房为主,吸引了不少外地投资者购买。

  建设银行株洲分行行长贺涛分析,激活购房者投资型购房的最大驱动力就是房价大幅上涨,其次是房屋租售比的高低。今年1—2月,株洲城区商品房成交均价为4905元/平方米,较年初增长7.86%,其中商品房住房成交均价4275元/平方米,增长2.88%,由于目前株洲市城区房价总体不高,自上世纪90年代中期住房私有化以来,株洲住房均价平均每年上涨不足200元/平方米,全市商品房住房的租售比为1∶330左右,导致这些年株洲城区住宅的购房者以刚需及改善性需求居多,购房者投资型购房的意愿不强烈。

“房子已经卖到了第四期,销售情况还不错,大多数都由外地投资客购买,所以小区的入住率并不高。”售楼处销售人员介绍,很多外地人买房一是为了 投资,二是打算将来养老。前几年第一期开盘时,联排别墅的价格每平方米不到4000元,高层住宅价格还要低一些。这些年房价呈温和上涨态势,早买的投资者 几年下来肯定是有赚的。

  记者在多地调查后发现,正是由于房价相对稳定,普通购房者对房价的关注度并不高,当前经济面临下行压力,收入提高程度较慢,投资回报率不高,市场上的购房多是刚需和首次改善型需求释放,大部分购房者买房以自住为主,住宅领域投资型需求较少。

武汉恒大地产一位工作人员介绍,他们最近有个新楼盘要开盘,预订的买家中既有本地人购第二套房的,也有外地人的投资性购房。“武汉房地产去库存压力不大,房价也属于稳中有升,形势还是比较乐观的。”

  从目前的热销住房户型也能看出投资需求下滑:

房地产“营改增”能否带活商业地产?

402cc永利手机版 ,  株洲中房投资有限责任公司营销总监袁江说,一般来讲,120—130平方米的中大型房子卖得好,这部分需求多数是改善型。从2015年开始,90—144平方米的户型最畅销,销量同比增长21.5%,144平方米以上的大户型销量同比增长21.8%。“说明房子越买越大,投资用的小户型销量越来越少,投资需求下降,从全市来看,投资型购房的比例在5%—10%。”

部分下游企业可能会把原来自建办公楼、厂房的计划调整为购买或租赁商业地产,享受增值税抵扣的政策

  年初以来,三、四线城市房地产市场虽现火爆,但住房价格没明显变化。浦发银行长沙分行公司银行业务管理部高级经理张琦说:“2015年下半年以来,尤其是今年春节后,市场成交快速上升并持续创造新高,但是在去库存的压力下,价格难以出现大幅反弹,上升空间有限。”

汪辉在湖南省邵阳市经营一家园林景观设计公司。此前,公司一直租用办公场所。去年底,有了些许积累后,公司购置了一处办公地。

  相比之下,二线城市的投资性购房就更有吸引力。在武汉市汉南区,知名房企碧桂园开发的楼盘项目,以低密度的花园洋房为主,吸引了不少外地投资者购买。

说到未来投资置业的打算,汪辉说:“现在的房子够用了,近一段不打算再购买更多房产了。房地产市场看不懂,专注于我们的主业是正途。现在经营环境不好,很多企业的资金本来就很紧张了,哪里还有钱投资房产。”

  “房子已经卖到了第四期,销售情况还不错,大多数都由外地投资客购买,所以小区的入住率并不高。”售楼处销售人员介绍,很多外地人买房一是为了投资,二是打算将来养老。前几年第一期开盘时,联排别墅的价格每平方米不到4000元,高层住宅价格还要低一些。这些年房价呈温和上涨态势,早买的投资者几年下来肯定是有赚的。

5月1日国家在房地产等四大行业将全面推开营业税改征增值税试点,对房地产市场影响多大?

  武汉恒大地产一位工作人员介绍,他们最近有个新楼盘要开盘,预订的买家中既有本地人购第二套房的,也有外地人的投资性购房。“武汉房地产去库存压力不大,房价也属于稳中有升,形势还是比较乐观的。”

“营改增实施后,将给房地产业特别是商业地产带来变化,部分下游企业可能会把原来自建办公楼、厂房的计划调整为购买或租赁商业地产,从而享受到 增值税抵扣的政策,降低企业税收成本。”上海财经大学公共政策与治理研究院院长胡怡建教授介绍,此次房地产业营改增,确定了11%的增值税率,而房地产业 自身税负会只减不增,这意味着在房地产业自身税负成本不变的情况下,给销售的下游企业增加增值税抵扣额度,相当于10%以上的降价促销力度,自然会促进房 地产销售和去库存的进度,增加下游企业的购买和租赁需求。

  房地产“营改增”能否带活商业地产?

胡怡建表示,税收制度改革本身是中性的,但由营业税改为增值税,客观上发挥了增加抵扣链条、降低下游税负的作用,在当前经济下行压力下,能够刺 激企业投资不动产的意愿。而根据营改增的相关细则,购买不动产产生的增值税抵扣额度可以在两年内抵扣完毕,这意味着很多企业购买办公用房后的几年内都可以 不交增值税了,企业当然会增加这方面的投资,对于稳增长、稳投资都有正面效应。

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