402cc永利手机版:资金焦虑下的卖家秀,房企安全

2020-03-12 02:04 来源:未知

商业世界亦如官场,有人回乡归故里,有人星夜赶考场。融创、世茂、阳光城等房企继续向前;华侨城、泰禾、新城控股等房企在出售资产。

2019即将步入尾声,房地产市场却仍然热闹非凡。

9月10日,广州产权交易所披露,越秀地产拟转让旗下子公司佛山市南海区越秀地产开发有限公司100%股权。

近日,SOHO中国考虑出售内地8个办公楼项目的消息频繁见诸报端。若消息成真,SOHO中国将出清其在内地的商办物业资产,总价值约达人民币500-600亿元。

9月9日,重庆产权交易所披露,华侨城拟转让襄阳文城实业发展有限公司90%~100%股权。

事实上,近来出售项目、套现资金的房地产企业并不在少数。

9月4日,天房发展发布公告称拟通过天津产权交易中心公开挂牌转让其所持有的苏州津鑫共创置业有限公司51%股权。

SOHO中国再卖盘?

这只是近期房企转让股权的部分样本。据中国房地产报记者不完全统计,2019年以来,包括阳光100、华侨城、粤泰股份、泰禾集团、中国金茂、万通地产、新城控股等多家房企,转让了旗下子公司或项目股权,甚至是直接让地。

10月30日,有媒体报道,SOHO中国考虑出售中国内地的办公楼资产,第一笔交易正在进行,且接近最后阶段。黑石集团联合新加坡国有控股的GIC(Government Invested Company)公司成立买方团,有意收购SOHO中国在北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3,以及在上海的SOHO复兴广场。除上述三个项目外,SOHO中国还有五个意向在售项目,分别是为位于上海的古北SOHO、SOHO天山广场、外滩SOHO,以及北京的前门项目和丽泽SOHO。这八个项目总价值人民币500亿-600亿元。SOHO中国将以分批打包的方式寻求出售,计划所有交易在未来两年内完成。

改善现金流或许只是目的之一。从已披露半年报的房企数据来看,TOP50上市房企平均资产负债率达到81.1%,近七成房企资产负债率超跃80%红线,部分甚至攀高到95%。更能体现房企杠杆水平的净负债率则成为这一行业“不能说的秘密”。

对此,SOHO中国专门发布一份公告称:“在投资物业组合的日常经营管理中,集团会不时探讨集团所处主要市场的商业地产市场环境及潜在交易机会。但截至目前,公司确认,其不知悉任何为避免公司证券出现虚假市场而须公布的与集团资产出售相关的资料。”

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而在今年6月时,潘石屹曾向外界表示SOHO中国有钱了,并表示:“下一步可能考虑拿地,还是集中在大城市,一线城市,还有一线城市最繁华的地段。”

卖项目,求生存

言犹在耳。如今,SOHO中国未有拿地的动作,反而又传出“卖盘”。如果这一交易后续坐实,这也意味着SOHO中国几乎将清空其在内地自持的商办物业资产。据SOHO中国2019年中报显示,SOHO中国投资物业总值611亿元。

泰禾集团董事长黄其森在一次媒体见面会上公开表示,2019年泰禾销售目标为1500亿元,但更看重回款,今年的回款目标是1000亿元。“我感觉泰禾这几年干得不错,没有大家想象的这么惨。”

但这一消息其实也并不让人意外。从2014年至今,SOHO中国几乎每年都在出售房地产项目。

黄其森这是回应泰禾“卖卖卖”的举动。从2018年底市场上传出泰禾承受资金链紧张的消息之后,泰禾依靠出售旗下多个项目回笼资金,缓解公司现金流紧张的状况。3月到5月,泰禾相继卖掉杭州、南昌、漳州、广州、佛山、苏州7个项目的部分股权;6月24日,泰禾把增城荔涛和增城荔丰各29%的股权卖给五矿信托,回款18.22亿元,此前泰禾已经把该项目51%的股权卖给世茂地产;6月29日,泰禾售出济南章丘项目。

频繁套现

通过转让资产回笼资金,不只有泰禾。

实际上,《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)记者发现,今年以来通过出售项目而套现资金的房企并不在少数。

8月30日,新城控股发布公告称转让旗下6个地产项目,涉及交易总价32.92亿元。自7月以来,新城控股已转让项目超20个,回流资金超过百亿元。

9月27日,泰禾集团(000732.SZ)发布公告,其全资子公司福州美鸿林业有限公司与世茂房地产控股有限公司持股公司漳州嘉广企业管理有限公司签署《漳州泰禾香山湾项目股权转让协议书》,福州美鸿林业向漳州嘉广转让福建泰信置业有限公司30%股权,交易对价合计为2.99亿元;同时,泰禾集团全资子公司福州泰禾房地产开发有限公司与上海世茂股份有限公司控股子公司南京世茂新发展置业有限公司签署《泰禾青云小镇项目股权转让协议》,福州泰禾向南京世茂新发展转让福州泰盛置业有限公司50%股权,股权对价为5.97亿元。从今年3月份开始,泰禾在半年左右时间内向世茂出售了旗下11个项目的部分股权,累计回笼资金近百亿元。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为,房企出售项目是有现金流压力,或者是直接把项目升值的空间变现了。从这一波房企转让项目的情况来看,有快速向头部企业集中的趋势。房企融资环境持续恶化,出售项目的情况会越来越频繁。

10月11日,北京产权交易所披露的信息显示,中国金茂旗下的上海金茂投资管理集团出售苏州亘茂置业有限公司51%股权,预披露公告期自公告之日起20个工作日。

今年6月份,SOHO中国再度开启物业销售计划,推出部分在持物业进行销售,涉及上海、北京共计13个项目,资产总价值约78亿元。

10月15日,雅生活发布公告称,绿地金融投资控股集团有限公司全资子公司于15日减持了雅生活5000万H股,平均价格为21.18港元/股。其中,绿地控股间接持有绿地金融100%股权,并通过该金融投资平台持有雅生活股份。由此,绿地控股实现资金回笼约10.59亿港元。

8月30日,潘石屹在SOHO中国2019年半年度业绩会上对此表示:“我们持有的办公楼的量非常大,有600亿元的资产,只有178亿元的负债,把这些零零星星的物业都销售出去,是一个很理性的考虑。”

10月22日,据北京产权交易所披露信息,深圳华侨城房地产有限公司拟转让旗下上海华筵房地产开发有限公司和上海华合房地产开发有限公司各自50%的股权,出售方式为打包出售,转让底价合计约为47.12亿元;

但这背后呈现的是SOHO中国上半年实现净利润5.67亿元,去年同期约为11.11亿元,同比下降48.9%。在完成这批资产出让之后,SOHO中国将关注一线城市核心区域土地市场的机会,如果没有合适的土地,这笔资金将用于偿还贷款。

10月23日,华侨城(北京)投资发展有限公司拟转让秦皇岛华侨城实业有限公司70%股权。

资深证券市场评论人布娜新认为,房企持续不断出售项目就是为了加强现金回流,以应对未来的不确定性。这一轮调控时间长、力度大,对房企的资金周转率构成的压力显而易见。

11月7日,华侨城下属公司深圳市世博兴云旅游投资中心(有限合伙)转让云南栢昇商业管理有限公司45%股权,转让底价9670.5万元,信息披露期满日期为12月5日。

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“房企出售项目主要有两方面原因,一方面是出于自身利润率水平考量,尤其是上市房企更是不排除通过资产出让影响非经常性损益,从而达到提升净利润水平的效果,”58安居客房产研究院分院院长张波向《东地产》记者指出,“另一方面则是受现资金压力影响,尤其是短期偿债压力过大的房企,往往会选择出让项目的方式来快速回笼资金以缓解压力。当然也会存在部分房企是通过抛售资本来进行重新布局,但相对来说所占比例会偏少。”

做企业,得适应环境

融资窘境

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