什么人在积极卖地与拿地,房企买地之势

2020-04-02 09:11 来源:未知

“拿地不易,盈利不易,转型更不易,房企从来没有像今天这样焦虑过。”11月第一周,在一场房地产公司董事长、总裁参加的会议上,旭辉集团董事长林中这样说。

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中国房地产报记者发现,很多高杠杆房企都在悄悄收缩战线。旭辉集团今年前10个月新增土地价值同比下降了39%;正荣集团新增土地价值同比下滑43%。从拿地金额来看,碧桂园、万科、融创、保利占据榜单前四位,但与去年同期的拿地数据相比,无论是拿地金额还是面积,无一不在下滑。

原标题:土地市场“暖冬”开局,谁在积极卖地与拿地 来源:中国房地产报

从全国范围来看,根据国家统计局最新数据,1~10月份,房地产开发企业土地购置面积18383万平方米,同比下降16.3%;土地成交价款9921亿元,下降15.2%。

图片来源: 中国房地产报

对这一态势,经济学者宋鸿兵置评道,全国房企之所以没有像历次地产周期一样“逆周期拿地”的原因,一方面是房产销售回款减少,同时房企融资渠道被收紧,融资成本上升,房企囊中羞涩,逆势拿地有心无力;另一方面是房地产市场预期转向,购房群体观望情绪加剧,房企也对市场未来走势趋向悲观,因此投资偏向保守。

文 | 中房报记者 许倩

但逆势之下,仍不乏激进者。今年突然杀出的黑马房企大华集团,前10个月新增土地价值同比增幅达225%;急于赴港上市的金辉集团,新增土地价值同比增长168%;还有3年来一直在负重狂奔的弘阳地产,新增土地价值增幅达92.8%。

土地不落幕。2020年土地市场,以“暖冬”开局。

金辉集团高级副总裁黄俊泉表示,目前金辉的土地储备虽已足够支撑千亿目标,但是董事长要求在2019年完成400亿元的土地投资额。

1月2日,杭州土地市场迎来新年第一拍,揽金34.76亿元,集中出让3宗地块,总起价28.26亿元。其中余杭区2宗商住地,均以23%以上较高溢价率成交,其中一宗被新希望以封顶价摘得;临平新城一宗租赁住房用地,底价成交。

在头部房企纷纷放慢投资脚步的当下,这样的扩张激情无疑对其资金杠杆是个极大考验。

这一日,上海出让3宗土地,揽金114亿元。

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尽管2019年土地市场呈现前暖后冷的现象,但这不妨碍重点城市土地出让金创下新高。机构数据显示,2019年,50大城市合计卖地收入4.41万亿元,同比上涨幅度达19.33%。其中,杭州卖地金额迈入2600亿元大关,成为“卖地之王”。

万科感叹“拿地其实很难”

402cc永利手机版 ,在2019年最后一天,南京一口气卖出12宗地,揽金107亿元,成都3宗地块收金77.22亿元。但三四线城市土地市场则持续低迷,流拍量高增。

在融资环境紧张,调控丝毫没有放松迹象的市场环境下,谨慎拿地成为房企的主流态度。这其中也包括融创、万科、恒大等头部房企。

对于房企而言,拿地能力被视为关乎其存亡的核心竞争力。中国房地产报记者统计发现,2019年头部房企拿地势头持续强劲,碧桂园、万科、融创中国、保利发展,连续三年位列拿地金额榜单前四,但拿地金额同比均下降。中海地产、绿城中国、中国金茂等则重回积极拿地行列。

中国房地产报记者根据克而瑞提供的数据整理发现,碧桂园1~10月累计拿地1993.1亿元,拿地面积6438.3万平方米,拿地金额与面积均占据榜首,但同比却分别下滑了35.96%及49.66%。

2019年土地市场杀出几匹黑马——大华集团、金辉集团、融信集团、弘阳地产等,拿地扩张表现得尤为激进。

今年中期业绩会上,碧桂园常务副总裁程光煜表示,碧桂园秉承一线到五线均衡布局的策略,公司希望是机会驱动拿地,符合标准的地才拿。

值得注意的是,受政策调控及土地出让条件限制影响,各大房企拿地态度更趋理性,收并购拿地正在成为房企新拓市场的主要手段。多位业内专家均认为,2020年房企拿地将继续保持审慎态度,一二线城市优质地块仍然抢手,同时市场将加速进入“大鱼吃大鱼”的并购时代。

万科保持拿地优势,以总额1936.7亿元占据拿地榜第二位,但同比去年仍下滑12.91%;拿地面积3133.3万平方米,同比下滑18.98%。

“以销定投”谨慎拿地

“其实拿地很难。”万科副总裁张旭在上半年业绩会上曾对记者表示,万科舍易取难,是因为想聚焦在经济增长比较快,有产业有人口导入、大家都看好的地区,非常难拿地,但是还是想把战略聚焦在长三角、珠三角、城市旧改的项目。拿地不多的另一个原因是万科非常谨慎,保持净负债率在40%以下,以现金流为导向,这是我们的方向。

2019年,房地产行业经历了大变局。一方面,房价下降城市数量和下降速度均超过2018年;另一方面,行业整体规模增速较前两年显著放缓,新增千亿房企数量明显下降。

第三名融创中国,1~10月新增土地价值1190.4亿元,新增土地面积2294.1万平方米,同比分别下滑32.43%和52.86%。

克而瑞数据显示,2019年共计161家房企跻身百亿军团,销售额增速均值为21.3%;千亿军团扩容至34家,仅比2018年新增4家。2018年销售规模突破1000亿元大关的房企达30家,其中,新增13家。

“现在土地窗口比较短,从目前情况来看,土地市场没有转冷,很多开发商还没有拿到地,很多城市土地价格还没有降低。别看现在买地便宜了,可能下个月更便宜,下下个月更加便宜,所以我们对买地市场判断,现在买地的很多都是踩空的,融创不着急。”融创董事长孙宏斌称,今年下半年融创将没有拿地指标,除非有特别特别好的机会才会考虑入手。

在销售行情下行压力下,叠加融资环境收紧,房企拿地态度总体更趋理性。中国房地产报记者根据克而瑞发布的房企拿地数据统计发现,2019年新增土地价值30强房企中,拿地金额同比下滑者达14家,约占一半。30强房企2019年新增土地总价值约2.4万亿元,较2018年同比下滑8.51%。

而第四名保利发展,前10月新增土地价值1033.2亿元,同比下降32.89%;新增土地面积1579.4万平方米,同比下降36.72%。其中,10月单月拿地额86亿元,同比下降53%。

新增土地价值5强房企分别是碧桂园、万科、融创中国、保利发展、中海地产。其中,除中海地产新增土地价值同比增加22.73%,超越中国恒大跻身5强榜以外,其余四家房企新增土地价值均同比下滑。

不过,在TOP30房企拿地榜中,拿地指标下滑最为明显的还是中国恒大。今年前10月恒大新增土地价值464.9亿元,同比下滑60.1%;新增土地面积1972.2万平方米,同比下滑72.55%。其次是正荣集团,前10个月新增土地价值及面积分别同比下滑43.24%和64.77%。

碧桂园2019年新增土地价值2256.3亿元,同比下滑28.36%;万科、融创中国、保利发展新增土地价值分别同比下滑16.73%、24.2%、22.89%。2019年这四家龙头房企拿地销售比分别为:0.29、0.36、0.28、0.3。

不过,恒大有着3.19亿平方米土地储备,恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧今年在香港业绩记者会上曾表示,恒大地产提前进入了二三线城市,以低价获取了大量优质土地资源,“即使不拿任何地,未来5~8年公司也可以保持稳定盈利”。

而据中指院测算,2019年销售额TOP100企业拿地销售比均值为0.22,较2018年同期下降约0.1。其中1000亿元~5000亿元房企拿地销售比均值为0.22,较2018年同期下降约0.12。

据中国房地产报记者统计,在TOP30房企拿地榜中,今年前10个月拿地金额同比下滑的房企有14家,拿地面积同比下滑的有18家。进入四季度,房企投资意愿进一步削减,一方面是对未来市场走势的不乐观,促销售仍是第一要务;另一方面,则是出于融资收紧对于企业投资拓展的制约。

2019年新增土地价值超千亿元的房企还有华润置地、绿地控股、龙湖集团, 三者中仅绿地控股新增土地价值同比增长18%,其余两家新增土地均在收缩。

据克而瑞统计,10月份有近4成百强房企尚未纳储,不乏新城、阳光城、雅居乐等规模房企。其中恒大、碧桂园、融创、万科等10月单月拿地销售比十强中最低,均不足0.1,而龙湖、华润等此前拿地相对积极的房企也在10月放缓投资脚步。这些行业标杆以及单月业绩仍然较高的房企及时踩下“刹车”,一定程度上反映了当前投资趋谨慎的大格局。

值得注意的是,中国恒大2019年新增土地面积2327.9万平方米,排在行业第6名,同比下滑67%;新增土地价值515.4亿元,同比下滑55.77%,行业排名从第6名滑至19名。2019年中国恒大拿地销售比仅有0.08,2018年这一比值为0.21。不过,中国恒大2019年新增土地单价仅2214元/平方米,比擅拿低价地的碧桂园还低了每平方米近千元。

经历过规模扩张期的阳光城,也开始采取谨慎灵活的拿地机制,“去年和今年上半年拿地总金额都是占销售额的30%左右,比例控制得比较好。公司对市场环境不敢有过高的预期,目前情况下,拿地还是要更加谨慎一些。”阳光城内部人士表示。

在中国恒大2019年中期业绩发布会上,中国恒大董事局副主席、总裁夏海钧说,恒大目前的拿地方式以并购为主,在全国拿的项目中,有200多个通过并购获得。恒大转变拿地方式的原因包括:坚决执行国家的房地产调控政策,不通过举牌推高地价、楼价;并购中小企业,既得到便宜的土地,又有效化解金融风险。

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在拿地30强房企中,远洋集团土地储备收缩幅度最大。数据显示,远洋集团2019年新增土地价值仅135亿元,相比2018年的610.7亿元下滑了7.89%;2019年新增土地面积225.8亿元,同比下滑69%。

“黑马”大华领衔扩张派

此外,旭辉集团2019年新增土地价值615.6亿元,同比下滑39.62%;正荣集团新增土地价值同比下滑40.99%。

在房地产市场,从来不乏冒进者,毕竟这仍是一个需要竞规模的行业。

激进拿地者

拿地最迅猛的是新杀出来的黑马大华集团。今年前10个月大华集团新增土地价值302.2亿元,同比增长225%,在全国房地产企业中排第27位,而上年同期排在50名开外。而在克而瑞披露的销售排行榜上,2018年大华集团的总销售额为183.9亿元,今年前10个月的拿地金额超过了去年销售额,激进程度可见一斑。

大华金辉绿城等

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