嘉实对标基金业,什么都能做

2019-10-12 23:13 来源:未知

摘要:给外界什么都能做印象的嘉实基金,这次又玩出了新花样。 日前,嘉实基金旗下子公司嘉实资本已经完成发行了一只名为 融瑞城市世贸系列专项资管 的专户产品,该产品实际上是用于向PE投资最终用于收购项目公司的股权、运营及收购标的的装修改造等,这是公募在...

  夏欣

  给外界“什么都能做”印象的嘉实基金,这次又玩出了新“花样”。

  继公募首单参与中石化[微博]国企混改之后,嘉实基金正在尝试更大的创新。

  日前,嘉实基金旗下子公司嘉实资本已经完成发行了一只名为“融瑞城市世贸系列专项资管”的专户产品,该产品实际上是用于向PE投资最终用于收购项目公司的股权、运营及收购标的的装修改造等,这是公募在房地产私募股权基金领域的首次尝试。

  2015年8月,嘉实基金和上海城市地产推出公募行业首款商业不动产PE(私募股权投资)产品,投资者通过参与嘉实子公司嘉实资本融瑞城市世贸系列专项资产管理计划(以下简称“嘉实世贸”)持有股权。

  除了产品本身实现了行业“零”的突破外,嘉实基金总裁赵学军所倡导的“思想创造价值”的战略理念更值得推崇。

  与一般商业地产PE思路有所不同,“低价收购-改造-升值出售”是嘉实与上海城市地产共同成立的深圳城市嘉实投资管理有限公司(简称“城市嘉实”)的运营模式,这与黑石的房地产业务模式非常相似。

  房地产PE:让一座城市变得更美好

  前期风险已由企业承担

  为了让资本在创造商业价值的同时发挥最大的社会价值,赵学军带领团队聚合各方资源,历时一年多,打造的 “融瑞城市世贸系列专项资管”终于顺利落地。

  嘉实世贸资管计划需要融资规模为11.9亿元,“计划第1期的认购起点为100万元,目前第1期计划已经成立,第2期计划即将完成募集。”嘉实资本副总经理王艺军在接受《中国经营报》记者采访时介绍说。

  “我们应该走出那种仅仅用金融投资,而不去创造价值的那种思维,传统的金融一直在用等待的方式来获取时间价值,甚至是抱有投机性的等待获取价值。我觉得我们的思想应该不是这样,我们应该要主动的为社会创造价值,创造财富。”赵学军正是基于这样的思维方式,发现了地产领域的投资新机会。

  据悉,嘉实世贸资管计划用于收购位于上海外滩金融贸易区内的世界贸易大厦。此次收购采用承债式股权转让的方式,从交易对手摩根士丹利和上海国盛集团手中合计取得上海盛慧投资管理公司的100%股权。改造完成后,世贸大厦将成为周边顶级写字楼之一。

  “房地产在过去20多年的发展历程中,全是靠增量开发;但今天增量和存量相比已经越来越微不足道,占比越来越低,但摊出来的这个大饼很难说它完美、很难说它质量高,它给城市留了很多的遗憾,不光是烂尾,还有品质等诸多问题。”赵学军深切的感受到,让一座城市变得更美好,并不是要去盖更多的楼,应该从追求增量进入到如何提升存量价值的阶段。

  作为一款股权投资产品,该产品收益来源于租金收入与物业资产增值,“固定 浮动”的收益设计使其兼具固定收益产品与权益类产品的投资特性,投资者通过参与资产管理计划持有股权。

  基于这样的思想,赵学军找到了正确的方向,要让金融资本真正的介入到实体中,真正的来改变实体,让实体创造更美好的未来。他指出,社会其实不需要多一个开发商,社会需要能够改变城市的企业,金融资本就应该向着这方面去。

  由于采用的是“边办公边改造”的方式,因此,世界贸易大厦在改造期间就能产生与产品价值相匹配的现金流,保证了客户的基本收入,而且风险更低、回报相对更高。

  金融资本应该主动为社会创造价值,创造财富的思想,也得到合作伙伴的极大认同。赵学军成功地在自己的朋友圈中找到“一拍即合”的朋友、中欧商学院的同学王张兴,后者还有一个身份是上海城市地产的董事长。

  “在过去15年中,上海城市地产净资产的复合增长率约60%。”上海城市地产董事长王张兴透露。以上海城市地产参与改造的北京著名烂尾楼之一——原“名城国际大厦”、现北京“万豪酒店”为例,改造升级后,3栋塔楼升级为5A甲级写字楼,每年收益增加约40%。

  王张兴擅长物业改造、升级,重新发掘物业的商业价值。现在北京东便门附近万豪酒店和写字楼,便是王张兴在北京的第一个项目。当时这三栋建筑是北京著名的烂尾楼(原“名城国际大厦”),由于产权、债务纠纷复杂,诸多公司想接盘都未果。王张兴当时凭借胆识和精准的定位,最终拿下楼盘,此后将此升级为5A级写字楼,实现了丰厚的回报。

  王张兴表示,项目潜在风险全部由城市嘉实先期承担。“真正的风险是把小业主的股权收购下来,这一风险都由我们前期承担了。”

  在赵学军看来,借助资本的力量,王张兴的生意完全有可能做的更大,普通人也能参与进来分享收益,城市也会越来越美。既有商业价值,又有社会价值。赵学军的想法也很快得到了王张兴的认同,第一个合作项目便是上海世贸大厦改造项目,该项目便是嘉实资本“融瑞城市世贸系列专项资管”最终对接的方向。

  据悉,整个项目筹备了一年多。2014年底,嘉实与上海城市地产成立了房地产私募基金管理公司城市嘉实作为资产收购的主体后,就开始陆续收购散租的股权,今年又从摩根士丹利手上收购了60%的股权。

  思想创造财富:嘉实的多元化坦途

  由于前期工作到位,通过土地招拍挂,城市嘉实又拿到其余的股权,收购价格比世贸周边的价格低30%。

  给房地产开发商融资是嘉实资本成立时主要的房地产金融业务,但近几年整个宏观经济形势下行,传统的给地产的开发商融资的业务风险越来越大,嘉实的房地产金融业务一直在谋划转型。

  金融 地产

  转型的两个方向:一是房地产私募股权基金,另一个是公募REITs

  嘉实与上海城市地产的结合可谓是“金融资本”加“商业地产”的强强联手。嘉实基金总裁赵学军称之为“联姻”。

  融瑞城市世贸资管计划恰是采用了前者的路径,该资管标的项目的收购在顶层成立了有限合伙企业,嘉实资本的专项计划作为有限合伙的LP;同时引入上海城市地产,嘉实资本和城市地产已经成立的深圳城市嘉实投资管理公司作为项目的GP。

  “这只是第一单,未来,(嘉实)循着这一逻辑还会开发其他房地产项目。”赵学军告诉记者。

  作为一款股权投资产品,该产品的其收益来源是租金收入与物业资产增值“固定 浮动”的收益设计使其兼具固收与权益的双重投资特性。

  事实上,在国外房地产因为资金密集的特点被归为金融业,但在中国却一直没有金融工具的支撑。嘉实世贸准金融的投资模式,突破了商业地产并购运营上在金融资本上的先天不足。

TAG标签:
版权声明:本文由永利402com官方网站发布于股票知识,转载请注明出处:嘉实对标基金业,什么都能做